תעריף תקרה. בהשקעות נדל ן, מהר מאוד תלמדו ששיעור התקרה הוא אחד המדדים הנפוצים ביותר לשקול השקעה. זוהי דרך קלה להעריך את התוצאות הכספיות של השקעה, אך כפי שתראה במאמר זה, יש לה מגבלות.
מבוא
שיטת ההיוון הישיר היא חישוב יחס ההיוון. זה כמו הגדרה. ההימור המרבי מחושב ונקבע כדלקמן. לדוגמה, אם בניין מייצר רווח תפעולי נקי של 10,000$ ונמכר ב-100,000$, ניתן לחשב את התעריף כ-0.1. שיעורים שוליים מבוטאים באחוזים, ולכן אנו קוראים זאת כ-10 אחוזים. הפשטות של חישוב זה מאפשרת לך לסדר אותו מחדש במהירות כדי לפתור נתון לא ידוע. בדוגמה למעלה, אנחנו יודעים את ה-NOI ואת הערך, אבל אם היו לנו רק את ה-NOI ואת ה-cap rate, היינו יכולים באותה קלות לקבוע את הערך. התועלת של זה ברורה, מכיוון שלא תמיד יהיו לך את כל שלושת פיסות המידע. מִשׁתַלֵםניתן לראות את הגישה של שיטת ההיוון הישיר למטה בתמונה. זוהי דוגמה לנדל ן.
היקף השימוש בשיטה של היוון ישיר של הכנסה
מכיוון שניתן לחשב את תעריף המכסה כל כך מהר ובקלות, הוא הפך למספר שבו משתמשים משקיעים ואנשי מקצוע אחרים בנדל ן כדי להשוות השקעה אחת לאחרת. שתי השקעות עשויות להיות בבחינה כאשר לשתיהן יש מחירי מחירונים ורעשים שונים בתכלית, אבל אם תעריף מכסה זהה חל על כל אחת מהן, אתה יכול להשוות ביניהן בקלות.
שמאים ומשקיעי נדל"ן מקצועיים משתמשים בגישות שונות להערכת שווי. שיטת האותיות הרישיות היא רק אחת מהן, והיא מסתמכת על אותה נוסחה שהצגנו קודם לכן. במינוח פיננסי, השיטה מעריכה את הבניין כ"קבוע". למעשה, המתמטיקה מאחורי החישוב הזה מניחה שההשקעה תמשיך להניב תשואות ללא הגבלת זמן.
שער המכסה משמש כ"הנחה" שהמשקיעים מפעילים על זרם הכנסה זה עבור הסיכונים השונים שהוא מגיע איתם. אין דבר כזה השקעה נטולת סיכון, כך שהמשקיעים מנכים כל זרם הכנסה כדי לתת את הדעת בעיות פוטנציאליות וההפסדים שהיא עלולה להיגרם לה. שיעור התקרה פשוט אומר לנו את היחס בין הכנסה למחיר שהמשקיעים מוכנים לקבל עבור זרם הכנסה עתידי.
איזה NOI אתההשתמש
זו שאלה שמשקיע צריך תמיד לשאול כאשר הוא מסתכל על שיעורי היוון. אין NOI מקובל. זה יוצר בעיה למשקיעים כאשר הם מנסים לקבוע את שיעור שווי השוק עבור השקעה נתונה. אולי הם שמעו שהנכס הסמוך לזה הנדון נמכר "בתוך שבעה אחוזים" כאשר זה יכול להיות רק על מספרי "תיווך" שניפחו את ה-NOI. אם ה-NOI גבוה או נמוך יותר, תהיה לכך השפעה ישירה על שיעור ה-cap האמיתי שבו הנכס נסחר. לכן חשוב לעבוד עם הצוות שלך כדי לעשות חשבון נפש של ביצועי שוק דומים ולשקול היטב אילו מגבלות תעריפים אתה מחשיב כתקפות.
מתי יש להשתמש בשיטה זו
שערי גג וגישת ההיוון הישיר להערכת שווי הם כלי שימושי שיש בארגז הכלים שלך כמשקיע. זה מאפשר ניתוח מהיר של העסקה, ואם נעשה בצורה שיטתית עם עדשה קריטית, יכול להיות טכניקה רבת עוצמה. עם זאת, בנוסף לכך, ישנן שיטות עזר רבות או חלופיות להערכה. לדעת מתי אתה צריך לעשות יותר מהחישוב האחד הזה היא מערך מיומנויות חשוב בעת פיתוח יכולות ניתוח סחר.
גזירת נוסחת השיטה
בניתוח השקעות בנדל"ן, שיעור ההיוון שווה ליחס בין הרווח התפעולי הנקי לשווי הנדל"ן. רגילים לשיעורי ההיוון של נכסים דומיםהיוון ההכנסה התפעולית נטו של נכס כדי להשיג את הערך הפנימי שלו.
כמו כל השקעה אחרת, נדל ן מוערך לפי הערך הנוכחי של תזרימי מזומנים עתידיים. קיימות שתי שיטות להערכת שווי מקרקעין: שיטת ההיוון הישיר ושיטת היוון תזרים מזומנים. באופציה של היוון ישיר, זרם ההכנסה מהנכס, הנמדד ברווח תפעולי נטו, נחשב לנצחי, וערך הנכס שווה ל-NOI חלקי שיעור ההיוון.
נוסחה
ערך הנכס בשיטת ההיוון הישיר נקבע לפי הנוסחה של הערך הנוכחי של תשלום תמידי:
r הוא שיעור ההיוון ו-NOI הוא הרווח התפעולי הנקי. זה מטבעו כולל שיעורי צמיחת NOI בחישוב. השיעור השולי r שווה לשיעור ההיוון i פחות שיעור הצמיחה g. אלו הם המשתנים עבור נוסחת שיטת האותיות הרישיות.
לארגן מחדש את המשוואה שלעיל, נקבל את הביטוי המתמטי עבור r. שיעור ההיוון r נקבע על סמך היחס בין הרווח התפעולי הנקי (NOI) לערך של נכסים דומים. NOI Equal Income - נכס בניכוי כל הוצאות התפעול, תיקונים ותחזוקה, ביטוחים, ארנונה, שירותים ועוד. NOI הוא מדד לא אחיד של תזרימי מזומנים נטו, כלומר אינו מנכה כל הוצאות ריבית או כל עלויות הון אחרות, כמו גם ערך הנכס והתעריף המקסימלי.
תעריפים שוליים
התעריפים השוליים המשמשים להערכת נכס חייבים להיות מעסקאות נדל ן הדומות מאוד לנכס המוערך במונחים של מיקום הנכס, גודלו, אופי הנכס (מגורים ומסחריים), תקופת שכירות (טווח קצר או ארוך), גיל, כלומר נקבעו עלויות התיקונים והשיפורים וכו'
דוגמה לשימוש בשיטת היוון ההכנסה הישירה
בהינתן הנתונים הבאים, ערכו של נכס א' לפי התעריף השולי המתקבל באמצעות המידע הקיים למכירת נכס ב' ו-ג' לפי המתאים ביותר. דוגמה לשיטת ההיוון הישיר בהערכת שווי עסק:
| Property | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Value | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| תקופת חכירה | 10 שנים | 8 שנים | 3 years |
| מספר הדיירים | 2 | 3 | 10 |
נכס B דומה יותר לנכס A מאשר לנכס C, ומכאן שאנו צריכים את הערך של נכס A תוך שימוש באחוז ההיוון המתקבל מהערך וה-NOI של מידע על נכס B.
התעריף המשמש לעיל עשוי להיות מותאם למעלה או למטה כדי לשקף הבדלים בין דומיםנכס (כלומר נכס B) והנכס המוערך (כלומר נכס A).
היוון ישיר לעומת ניתוח תזרים מזומנים מוזל
מתווכי נדל"ן מסחריים, מלווים ובעלים רבים משתמשים בהערכות נדל"ן מתוך מחשבה על גישת הכנסה. הערכת השווי הנגזרת מהיוון ישיר היא ניתוח תזרים מזומנים מהוון (DCF). עבור הערכת שווי ישיר, הרווח התפעולי הנקי המיוצב (NOI) מחולק בשיעור שווי השוק. עלות משוערת, ניתוח DCF דורש אומדן מדי שנה יחד עם ה-NOI, יחד עם עלות ההיפוך הצפויה בסוף תקופת הניתוח. בדרך כלל, אנליסט משתמש בהיוון רווחים כדי להעריך תשואות. ההטבות הצפויות הללו מוזלות לאחר מכן בשיעור מתאים כדי להגיע לשוק הערכת שווי. שיטת ההיוון הישיר בהערכת סיכוני השקעה נחשבת על פי אותם כללים בערך.
אומדן רווח תפעולי נקי
למרות שחישובים אלה פשוטים וברורים, הם תלויים בהנחות של השמאי או השמאי. בעת שימוש באותיות רישיות ישירה, יש להעריך את המאפיינים של ה-NOI המיוצב. הערכת שווי זו מבוססת על נתוני שוק עבור נכסים דומים באזור השוק; מייצג את חוות דעתו של השמאי לגבי אופן תפקוד הנכס. מכיוון שחוות דעתו של שמאי מבוססת על תצפית על נתוני שוק, קשה למצוא פגם בהערכת ה-NOI שלו. כאשר השוק "הולם", המושג "NOI מיוצב" שימושי במיוחד. עם זאת, מיוחדשני תחומי דאגה.
ראשית, מה אם לנכס יש מקום פנוי משמעותי בזמן ההערכה? ברור שאף אחד לא מפתח נדל ן בציפייה לפנוי משמעותי וקבוע. לפיכך, השמאי עשוי להשתמש בנתח השוק של משרות פנויות, ולא במאפיינים של משרות פנויות אמיתיות. הדבר גורם ל-NOI מוגבר עבור משנה הפריט ועלול לנפח את הערך של המשנה.
שנית, אם ה-NOI העתידי של נכס צפוי לעלות עקב ביקוש מוגבר לשטח, מה שמוביל לתעריפי שכירות גבוהים יותר, היוון ישיר של ה-NOI של שנה אחת עשוי להעריך פחות את הנכס. מכיוון שניתוח DCF מאפשר התאמות שנתיות בתוך תעריף השכירות, שיעור הפנויות, הפסדי גבייה ועלויות תפעול, ניתן להשתמש בניתוח DCF כדי לצפות את עליית ה-NOI של הקונה לאורך זמן.
כאשר הנכס צפוי להיות מושכר במלואו בשלוש עד חמש השנים הקרובות, למשל, ניתן להוזיל את יוקר המחיה לרמה הרצויה. מפרט זה של שינויים צפויים מביא לאומדנים ריאליים של ה-NOI לאורך התקופה - תוצאה טובה בהרבה מהיוון ה-NOI של שנה. אבל מצד שני, פשוט בהנחה ששיעור המשרות הפנויות יקטן במהלך תקופה של שלוש שנים, זה עלול להוביל ל-NOI מנופח.
ניתוח DCF מושלם למצבים כאלה. עם זאת, ניתוח DCF אינו שימושי במיוחד כאשר מדובר בידיעה שנכס מושכר במלואו. הערך הנוכחי של סדרה של תזרימי מזומנים שנתיים שווים שווה לשווהערך מהוון. אין זו טעות להשתמש במאפייני ניתוח DCF כאשר לא צפוי שינוי משמעותי ב-NOI. עם זאת, המשתמשים בדוח הערכת השווי צריכים להיות מודעים לכך שהתוצאות של שיטה זו אינן טובות מאלה שנוצרות על ידי יישום נכון של היוון ישיר. שיטת ההיוון הישיר בהערכת סיכוני השקעה נחשבת על פי אותם כללים בערך.
בחירת אותיות רישיות ושיעורי הנחה
באופן תיאורטי, חששות לגבי היוון של שנה אחת של NOI אינם נכללים. המיומנות של השמאי בקביעת שווי השוק, שיעור המכירות השוות - זה משחק תפקיד גדול. אם שיעור שווי השוק נגזר ממכירות נכסים עם שיעור פנויות דומה לפריטים עם ציפיות קונים תואמות לגורלו של נכס מושכר במלואו, ניתן להעריך את השווי מה-NOI הלא מותאם ושיעור שווי השוק.
גם קונים שצפויים לעליית NOI בעתיד במאפיינים של מחירי השכר משקפים את הציפיות הללו. בשני המקרים, הציפיות משתקפות בהיוון המחיר הנצפה. בעיה במעריך מתעוררת כאשר יש צורך להתאים אובייקטים שלא ניתן למצוא. במקרה זה, על השמאי לפתח שיעור היוון ולהעריך את ה-NOI מהעמיתים הזמינים הטובים ביותר ולהפיק אומדן שווי שוק המשקף את ציפיות הצרכנים.
שיעור הנחה מתאים משמש לניתוח ה-DCF, תוך המרת הערכות NOI לערכים. כאשר משתמשים בניתוח DCF להערכת שוק נדל ן, יש לחלץ את שיעור ההיוון מהשוק באמצעות נתוני נכסים דומים. לכן, הצורך בנתונים רלוונטיים להשוואה זהה לניתוח DCF ולהיוון ישיר. כאשר משתמשים בניתוח DCF לניתוח השקעות, יש להשתמש בשיעור התשואה הנדרש להיוון תזרימי המזומנים הצפויים.
בחירה קשה הכרחית
ניתוח של שימוש באותיות רישיות ישיר ו-DCF - כל אחד מהם מתאים בנסיבות מסוימות. בפרט, היוון ישיר מתאים לצפייה למאפייני ניתוח NOI יציבים; DCF מתאים היטב למאפיינים הצפויים של ה-NOI המשתנה. בחירת שיעור היוון ושיעור ניכיון מתאימים עשויה לפעמים להיות קשה עבור שתי השיטות. היתרון העיקרי של ניתוח DCF הוא שבאיסוף הנתונים הדרושים להערכת ה-NOI לתקופת הניתוח, יש ללמוד על הפרספקטיבה של הנכס.
ניתוח DCF דורש התייחסות מדוקדקת. שיעור ההיוון של היצע וביקוש צפויים עבור סוג מסוים של שטח ועלויות תפעול. אם נעשה כהלכה, ניתוח כזה יכול לספק מידע שאינו ניכר באמצעות שימוש באותיות רישיות. עם זאת, לעתים קרובות, השימוש העיקרי בניתוח DCF מאשר את שווי השוק של הערכת שווי ישיר. למרות שהאומדנים המשמשים בניתוח DCF עשויים להיות מדויקים יותר עבור חלק מנכסי NOI, אישור עצמאי של אומדן ההיוון הישיר של שווי השוק דורש הנחה מתאימה.תעריפים.
מסקנה
בעולם המודרני יש מספר רב של מכשירים כלכליים ודי קשה להבין אותם. במאמר זה, שיטת ההיוון הישיר מנותחת בפירוט. זוהי טכניקה שימושית מאוד המשמשת לעתים קרובות בכלכלה. כעת הקורא מכיר אותו ויכול להשתמש בו. השיטה של היוון ישיר של הכנסה בהערכת שווי של כל צורה של עסק או אובייקט הכנסה עוזרת לבנות עסק מצליח עם סיכונים מינימליים.
